귀농귀촌을 준비하면 결국 “어떤 땅을 사야 할까”라는 고민에 닿게 됩니다. 저는 2005년부터 공인중개사로 일하며 농지와 임야 거래를 많이 중개해 왔고 제 전원주택지도 직접 골라 샀기에, 제가 땅을 고른 기준과 직접 해본 인입 공사, 임야 중개 현장에서 손님들께 늘 드리는 말씀을 정리했습니다.
목차
제가 전원주택지를 고른 5가지 기준
제가 가진 전원주택지는 약 220평으로, 땅을 볼 때 이 다섯 가지를 가장 중요하게 봤습니다.
- 정남향: 하루 종일 해가 잘 들어 겨울에도 따뜻하고 작물도 잘 자람
- 풍수가 좋은 곳: 오래 머물 집터라 주변 지형도 함께 살핌
- 아래 땅과 높이 차이가 큰 곳: 앞이 탁 트여 전망이 좋고, 앞에 건물이 들어서도 가려질 걱정이 적음
- 나 홀로 집이 아닌, 여러 세대가 함께 있는 곳: 시골은 보안이 큰 걱정인데, 이웃이 있으면 훨씬 안심이 됩니다. 시골집 보안과 생활의 불편함은 시골집·농지 구입 전 꼭 알아야 할 것 글에 따로 정리해 두었습니다.
- 도로가 좋은 곳: 차가 편하게 드나들 수 있어야 집을 짓기도, 나중에 팔기도 수월함
전기·지하수 인입 공사와 컨테이너 하우스
제 땅은 처음에 전기와 물이 없어 7년쯤 전에 전기를 끌어오고 지하수를 함께 파는 인입 공사를 했는데, 그 당시 약 120만 원이 들었습니다.
지금은 자재비와 인건비가 많이 올라 비용이 더 들 수 있고 전봇대와의 거리나 지하수 깊이에 따라 금액이 크게 달라지니, 땅을 사기 전에 전기와 물을 끌어올 수 있는지, 비용이 얼마나 드는지 꼭 미리 확인하세요.
전기와 물을 미리 끌어 둔 덕분에, 작년 가뭄 때는 이곳에서 물통에 물을 받아 물이 들어오지 않는 밭까지 실어 나르기도 했습니다. 당장 집을 짓지 않더라도 인입 공사는 먼저 해 둘 가치가 있다고 느낀 순간이었습니다.
밭일을 하다 보면 햇볕을 피할 그늘과 잠깐 쉴 곳이 꼭 필요한데, 집을 바로 짓기는 어려워 컨테이너 하우스를 먼저 놓았더니 쉬기도 하고 농기구를 보관하기에도 좋습니다. 설치 전에는 해당 읍·면사무소에 신고가 필요한지 먼저 확인해 보시고, 농촌체류형 쉼터를 놓을 땅을 고르는 방법은 농촌체류형 쉼터 토지 구하는 법 글을 참고하세요.
임야와 농지를 살 때 확인할 것
임야는 농지보다 가격이 저렴해 관심 갖는 분이 많은데, 제가 임야를 중개할 때 손님들께 빠짐없이 드리는 말씀은 이 네 가지입니다.
- 관청에 꼭 확인하기: 내가 하려는 용도(집, 농사, 쉼터 등)로 쓸 수 있는 땅인지 시·군청에 먼저 확인. 용도지역은 토지이음에서도 미리 볼 수 있습니다.
- 경사도 보기: 경사가 심하면 개발이 어렵고 토목 비용도 많이 듦
- 길이 있는지 보기: 기본 중의 기본으로, 길이 없으면 활용도 매각도 어려움
- 방향 체크하기: 산은 방향에 따라 햇빛이 완전히 다르니, 제가 정남향을 가장 먼저 본 것도 같은 이유
농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명(농취증)을 받아야 합니다. 계약할 때는 농취증이 나오지 않으면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려받는다는 특약을 넣어 두는 것이 안전합니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서, 농지 매물이나 임대 정보는 한국농어촌공사 농지은행에서 확인할 수 있습니다. 귀농인 취득세 감면은 귀농 농지 취득세 감면 제도 총정리 글에 정리해 두었습니다.
전원주택지를 보러 가기 전에는 국토교통부 토지이음에서 지번을 넣어 용도지역과 토지이용계획을 먼저 확인해 보시길 권합니다. 같은 동네라도 필지마다 지을 수 있는 건물과 규모가 다르고 현장에서는 이런 부분이 잘 보이지 않으니, 미리 확인하고 가면 현장에서는 길과 방향, 경사처럼 눈으로 봐야 하는 것에 집중할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 임야는 농지보다 싸니까 더 유리한가요?
A. 가격만 보면 그렇지만 경사나 길, 허가 문제로 개발 비용이 더 들 수 있으니, 용도를 먼저 정하고 관청에 확인한 뒤 판단하세요.
Q. 전기·물이 없는 땅도 사도 될까요?
A. 인입이 가능하다면 괜찮지만, 비용이 땅마다 크게 다르니 계약 전에 한전이나 지하수 업체에 견적을 받아보세요.
마무리
좋은 땅은 결국 내 목적에 맞는 땅입니다. 저도 해가 잘 들고 전망 좋은 곳을 골라 지금은 쌈채소와 고추를 키우며 잘 쓰고 있습니다.
